027 · Comment devenir millionnaire grâce à l’immobilier ?

Voilà une activité qui a déjà largement fait ses preuves puisque l’on trouve plein de témoignages et d’exemples de gens étant partis de rien et qui ont fini par bâtir un empire financier (certains sont même devenus président des États-Unis). Alors, comment ont-ils fait et surtout comment pourriez-vous les imiter ? Voyons cela ensemble.

• Voilà le programme
• Par où commencer ?
• Comment trouver un bien à acheter ?
• Quel type de bien acheter ?
• Acheter un bien à « retaper » ?
• Acheter à plusieurs ?
• À quoi faut-il être attentif lors de la visite ?
• Quelles sont les bonnes questions à poser lors de votre visite ?
• Quels sont les principaux points à vérifier ?
• Le prêt bancaire
• Comment démarrer quand on n’a pas d’argent ?
• Ok, mais comment je deviens riche dans tout ça ?
  • 1. Louer le bien
  • 2. Y habiter vous-même
  • 3. Revendre le bien
• Quelle est la meilleure stratégie ?
• Quelques conseils
• Conclusion

Cette idée n’est certes pas neuve, mais je dois vous avouer que j’ai toujours eu comme une hésitation à la publier. Pourquoi ? Parce qu’elle participe selon moi à la hausse du prix de l’immobilier en général, mais aussi de celui des loyers, ce qui met de plus en plus de familles précaires dans des situations difficiles. Mais bon, comme c’est une idée qui a déjà fait ses preuves et que le but principal de Sweekr est de vous proposer un max de moyens vous permettant de gagner de l’argent, il n’y a pas de raison que celle-ci ne figure pas dans notre base de données.

Vous me donnerez peut-être votre avis sur la question en commentaire si vous le souhaitez, mais je tenais avant tout à vous en faire part. Voilà qui est fait, refermons donc cette parenthèse et entrons dans le cœur du sujet.

Par où commencer ?

D’abord, si vous êtes jeune et avez un budget limité, ne voyez pas trop grand dès le départ. Évitez donc de viser directement le gratte-ciel ou la villa de 1200m² à Beverly Hills. Ne vous précipitez pas sur le premier bien que vous trouverez non plus. Soyez patient, recherchez la bonne affaire via tous les moyens à votre disposition, et soyez réactif dès que vous aurez identifié quelque chose qui vous semble intéressant.

Comme vous débuterez, il y a de fortes chances que vos connaissances sur le sujet soient plutôt limitées. Il est donc très important de faire appel à quelqu’un de votre entourage en qui vous avez confiance et qui aura l’expérience requise afin d’estimer si le bien que vous avez repéré en vaut vraiment la peine ou pas. Et même si vous ne connaissez personne correspondant à ce profil, mieux vaut même payer un expert indépendant qui vous donnera un avis objectif et détaillé. En tout cas, ne faites jamais (totalement) confiance à un expert payé par la partie adverse. Certains pourraient vous faire passer une ruine pour un palais. Il vaut mieux ne pas vous planter avec votre premier achat car cela vous fera perdre du temps, de l’argent et peut-être pas mal d’énergie et de motivation.

Comment trouver un bien à acheter ?

Voyons maintenant rapidement les différentes façons de trouver un bien immobilier à vendre. Il en existe probablement d’autres encore, mais ceux-ci sont d’après moi les principaux.

• Sites web spécialisés : C’est sans conteste le moyen le plus utilisé aujourd’hui. Il existe certainement un ou plusieurs sites publiant exclusivement des annonces de biens localisés dans votre région. Si vous n’en connaissez aucun, faites simplement une recherche locale via Google, en utilisant les mots-clés « acheter maison Liège » ou « appartement à vendre Montréal », par exemple.
• Via une application : Les sites spécialisés dont je viens de parler proposent souvent une version mobile iOS et Android de leurs services. Le gros avantage est que vous pourrez créer des alertes et ainsi être notifié immédiatement chaque fois qu’un bien correspondant à vos critères sera publié.
• Journaux locaux : Cette méthode est certes devenue un peu désuète, mais reste encore aujourd’hui une très bonne façon de trouver un bien à acheter. Notamment car certaines personnes technoréfractaires (et pas que celles déjà âgées) préfèreront garder leurs bonnes vieilles habitudes en publiant dans les journaux « papier ».
• Vous adresser à une agence : certes les agences prennent une commission sur les biens qu’elles vendent, mais elles ont aussi parfois l’exclusivité sur certains d’entre eux. Cela vaut donc toujours la peine de s’y intéresser, surtout lorsque vous débutez.
• Ventes publiques : Je suppose que cela existe dans la plupart des pays. Il peut y avoir de multiples raisons pour qu’un bien se retrouve à vendre de cette manière (saisie pour non-paiement, décès sans héritier, etc.), mais il y a parfois (pas toujours) moyen d’y faire de bonnes affaires.
• Le bouche-à-oreille : Un excellent moyen d’être « sur le coup » avant les autres. Cela nécessite d’être toujours à l’affut de la moindre info qui traine et d’informer régulièrement un maximum de gens (notamment via les réseaux sociaux) que vous êtes à la recherche d’un bien immobilier à acheter.
• Ouvrir l’œil : entrainez-vous à repérer les affiches « À vendre » de loin et soyez attentif à chaque fois que vous vous déplacez quelque part. Vous pourriez même passer du temps à parcourir les lieux où vous recherchez une maison ou un appart à acheter.

Quel type de bien acheter ?

Ils sont nombreux, de la simple place de parking à l’immeuble multilogement, en passant pas l’espace commercial, vous n’aurez que l’embarra du choix. Et chacune des options aura des avantages et des inconvénients. Le box/garage ne sera pas cher à acheter, mais le retour sur investissement ne sera pas énorme non plus, l’achat d’un appartement sera plus intéressant, mais vous devrez parfois batailler contre la copropriété avec qui vous ne serez pas toujours d’accord, et à l’inverse l’immeuble à plusieurs logements est plus simple à gérer, mais demande un investissement bien plus important… Le meilleur compromis serait de trouver une maison unifamiliale dont la taille varie en fonction de votre budget.

En fait, tout dépend simplement de votre motivation, mais aussi de votre budget et des opportunités qui se présenteront à vous. Si par exemple votre tante vend un petit garage à un prix exceptionnellement bas par rapport à celui du marché, et qu’elle vous en parle en premier, vous seriez idiot de refuser sous prétexte que ce n’est pas ce que vous recherchez. N’oubliez pas que vous commencez petit, mais que vous avez de grandes ambitions.

Acheter un bien à « retaper » ?

Vous tomberez parfois sur des biens dont le prix de vente est très bas, mais dont l’état de délabrement sera plus ou moins avancé, voire parfois même catastrophique. Si vous êtes bricoleur, ou même professionnel dans les travaux de bâtiments, vous pourriez être tenté d’effectuer les travaux nécessaires vous-même pour économiser de la main-d’œuvre. L’idée n’est pas forcément mauvaise, surtout si vous êtes jeune, motivé et que votre budget de départ est vraiment limité. Mais sachez que selon les cas vous serez parti pour plusieurs mois (ou peut-être même années si vous êtes seul) de travaux couteux en temps, argent et énergie.

Et puis surtout, si vous prenez cette décision, faites les choses proprement, sans précipitation et en respectant les normes obligatoires en vigueur dans votre région. En faisant les choses n’importe comment, vous serez non seulement contreproductif, mais vous risquez même de faire baisser le prix du bien que vous avez acheté (s’il faut refaire toute la plomberie car vous avez fait ça comme une brêle, ça risque de couter cher).

Dans le meilleur des cas, quelques travaux de peinture pourraient suffire.

Acheter à plusieurs ?

Eh oui, l’union fait la force après tout, non ? C’est vrai, mais cela dépend avec qui on se lie. Trouver une (ou même plusieurs) personne(s) de confiance pour partager les frais d’achat, le remboursement du prêt et éventuellement même vous aider à réaliser les travaux nécessaires peut être une très bonne idée pour commencer. Cela peut multiplier par deux le budget d’achat et donc de voir plus grand dès le départ.

Si vous trouvez un ou plusieurs partenaires potentiels, voyez d’abord si vous partagez une même vision des choses, surtout établissez clairement les règles du jeu dès le début et inscrivez-les sur un document que vous signerez tous les deux (oui, même si votre associé est votre meilleur·e ami·e). Cela vous évitera bien des problèmes, croyez-moi.

À quoi faut-il être attentif lors de la visite ?

Vous avez donc trouvé quelque chose d’intéressant et avez pris rendez-vous pour une première visite. C’est donc le moment d’être attentif car cela va souvent très (et même trop) vite. C’est pourtant durant ces quelques dizaines de minutes que vous devrez vous faire une opinion.

Tout d’abord, tâchez d’arriver bien avant l’heure prévue et faite un tour dans le quartier. Vous pourrez ainsi y flâner et découvrir comment sont les habitants, voir quels sont les commerces à proximité, vérifier l’état des rues et trottoirs, etc.

Lors de la visite, prenez un maximum de photos de bonne qualité. Elles vous serviront plus tard à pouvoir vérifier une éventuelle information manquante, mais vous pourrez aussi les montrer à d’autres personnes et leur demander leur avis.

Et puis surtout c’est le moment de poser des questions.

Quelles sont les bonnes questions à poser lors de votre visite ?

• Depuis combien de temps le bien est-il à vendre ?
• Le prix a-t-il déjà été diminué ?
• Combien de visites y’a-t-il déjà eu ?
• Y’a-t-il déjà des offres et si oui, quelle est la dernière ?
• Dans quel état sont le toit, les murs (isolation, infiltrations…) et les installations de gaz et électricité ? Existe-t-il un certificat de conformité ou tout autre rapport de vérification ?
• Y’a-t-il un locataire habitant le bien, et si oui quelle est la durée du bail ?
• Pour quelle raison le propriétaire du bien a décidé de vendre maintenant ?
• Des travaux de rénovation ont-ils été effectués et y’a-t-il d’autres travaux importants à faire ?
• Quel est l’âge de la chaudière et quand a-t-elle été inspectée pour la dernière fois ?
• S’il s’agit d’un appartement, quelles sont les charges et y’a-t-il d’éventuels travaux de prévus ?
• Qu’est-ce qui est exactement inclus dans la vente ?
• Y’a-t-il une place de parking, un garage ou, le cas échéant, est-il facile de trouver de la place pour se garer par ici ?

Prendre des photos et poser des questions n’est pas tout. Il faut aussi veiller à vérifier un maximum de points qui vous permettront d’abord de voir si la valeur du bien correspond au prix demandé, mais aussi d’estimer le coût des éventuels travaux que vous pourriez être amené à faire.

Quels sont les principaux points à vérifier ?

• Examinez les murs et les plafonds à la recherche de traces (et d’odeurs) d’humidité ou de moisissures, mais aussi de fissures et autres anomalies.
• Ouvrez et fermez les portes, les fenêtres, les armoires, les tiroirs et tout autre élément mécanique comme les interrupteurs électriques et les robinets. Testez les serrures de toutes les portes, surtout celle de l’entrée.
• Vérifiez le bon fonctionnement de tous les éléments de la cuisine si elle est équipée (hotte, four, réfrigérateur, etc.)
• Inspectez la plomberie, vérifiez l’état des tuyaux, de la pression d’eau, des joints, de la chasse d’eau, des évacuations, de la chaudière (s’il y en a une), etc.
• Inspectez l’électricité, vérifiez l’état des câbles et des prises, voyez s’il y en a assez, examinez le tableau électrique et voyez si tout semble ok (pas de disjoncteur brûlé, de fils dénudés, présence d’un schéma, etc.)
• Allumez le chauffage, vérifiez si les radiateurs chauffent sur toute leur surface, s’ils n’ont pas de fuite ou de trace de rouille.
• Inspectez toutes les boiseries à la recherche d’éventuelles attaques de parasites (champignon, vers, etc.)
• Soyez à l’affut des éléments pouvant servir à cacher certains problèmes (lambris, placoplâtre, tapis, etc.)
• Soyez particulièrement attentif à l’état du toit (tuiles qui manquent ou se détachent) et des gouttières. Revenez un jour de pluie même, si possible.
• Vérifiez si toutes les pièces sont suffisamment bien isolées.

Le prêt bancaire

Le bien vous plait ? C’est parfait. C’est le moment d’aller voir votre nouveau meilleur ami : votre banquier.

J’expliquais dans cet article que le prêt bancaire était pour moi une des pires façons de trouver dans l’argent, mais dans ce genre de cas et pour des montants si importants, il n’y a pas beaucoup d’alternatives. L’avantage ici est que vous achetez quelque chose qui devrait théoriquement prendre de la valeur et dans le pire des cas donc, si vous êtes en défaut de paiement, vous pourrez simplement revendre le bien.

Je vous conseille même d’aller voir votre banquier avant d’entamer vos recherches. D’une part car il vous donnera probablement des informations importantes ainsi que quelques conseils avisés, mais surtout pour savoir s’il est disposé à vous prêter de l’argent et combien.

Et puis n’oubliez pas qu’il y a d’autres banques. Si vous essuyez un refus ou que le taux d’intérêt est trop élevé, rien ne vous empêche d’aller voir ailleurs. Les banques prêtent plus volontiers pour l’achat d’un bien immobilier car les garanties de récupérer la mise de départ sont beaucoup plus « safe », mais aussi parce que le retour sur investissement est bien plus important que sur tout autre type de prêt.

Donc, si vous apportez les garanties prouvant vos capacités de remboursement, ainsi qu’un montant propre de départ suffisamment élevé (qui est variable selon les cas), tout devrait bien se passer.

Comment démarrer quand on n’a pas d’argent ?

Les fonds propres dont je viens de parler serviront principalement à verser un acompte et à payer les frais notariés (ouverture de dossier, enregistrement, honoraires…). Si vous n’en avez pas, voici quelques pistes qui à suivre.

• Trouver un ou plusieurs investisseurs : si vous cherchez un partenaire, comme je l’ai expliqué plus haut, tâchez d’en trouver un disposant d’un solide capital d’investissement et qui accepterait de payer tous les frais de départ (acompte, notaire, travaux…). Ce ne sera pas chose simple, mais vous pourriez trouver en cherchant bien. Il faut bien sûr que vous apportiez quelque chose sur la table de votre côté (expérience, compétence, motivation…). Si l’investisseur ne voit pas en quoi vous pourriez lui être utile, ou s’il a du mal à vous faire confiance, il ne vous aidera pas. Soyez crédible et montre-vous convaincant.

  Pour le trouver, vous pourriez faire une recherche Google en utilisant certains mots-clés comme par exemple « comment trouver un investisseur immobilier » suivi du nom de votre pays, région ou ville. Je l’ai fait pour voir, et j’ai trouvé quelques résultats intéressants.

• Demander un prêt de 120% : là encore c’est une solution qui ne se trouve pas à tous les coins de rue, mais qui existe. Ici vous demanderez à votre banquier d’inclure tous les frais dans le prêt hypothécaire que vous solliciterez. Imaginons que le bien soit vendu à 100.000€, que les frais divers s’élèvent à 15.000€ et que les travaux à faire sont estimés à 5.000€, vous demanderez donc un prêt de 120.000€. Ce ne sera pas facile, mais possible si vous arrivez avec un dossier en béton armé. N’oubliez pas que votre banquier veut d’abord avoir l’assurance que vous serez en mesure de rembourser le prêt immobilier dans son intégralité.

• Le crowdfunding immobilier : Si vous ne voyez pas ce qu’est le crowdfunding et souhaitez tout savoir sur ce sujet, je vous renvoie à mon article ici. Mais en gros, voilà comment ça marche. Vous vous rendrez sur une plateforme de crowdfunding, expliquez votre projet, et récoltez les fonds parmi les micro-investisseurs que vous aurez convaincus. Ce type de financement s’applique surtout sur des projets d’une certaine envergure, mais rien ne vous empêche de tenter votre chance. C’est en tout cas une piste à explorer.

• Allez voir à l’étranger : si le prix de l’immobilier est vraiment trop haut dans votre région, et surtout si vous aimez voyager, pourquoi ne pas acheter à l’étranger, là où les prix vous seront plus accessibles ? Ou pourquoi pas juste dans votre pays, mais loin de chez vous ? Ce sera difficile pour ceux habitant à Monaco, Singapour ou au G.D. du Luxembourg, c’est vrai, mais si vous habitez Tokyo, Paris, Londres ou New York par exemple, vous pourriez trouver bien moins cher n’importe où ailleurs.

• Travailler dur et économiser un max : je sais, ce n’est pas une solution que vous souhaitez envisager car vous êtes tellement excité à l’idée de démarrer cette activité que vous ne voulez pas attendre. Cette solution peut pourtant vous permettre de gagner rapidement assez d’argent pour un premier investissement. Comme je l’ai déjà dit, vous pourriez commencer avec un petit bien (ex. un studio), et gagner la somme nécessaire en l’espace de quelques mois à peine. Vous n’aurez de toute façon pas beaucoup le choix si aucune des autres solutions n’a fonctionné pour vous.

• Sinon, vous pouvez toujours aller lire cet article qui répertorie quelques autres moyens de trouver de l’argent pour financer votre projet.

Ok, mais comment je deviens riche dans tout ça ?

Une fois que vous aurez acheté et rénové votre première maison ou votre premier appartement, vous pourrez en tirer un bénéfice de trois manières : soit en le louant, soit en y habitant vous-même, ou soit en le revendant rapidement avec une plus-value. Alors, il va m’être difficile de faire une comparaison complète entre ces 3 options tant leurs avantages et inconvénients peuvent varier d’un pays à l’autre (surtout au niveau des différents types d’impositions, taxes, lois, etc.). Voici toutefois quelques éléments notables :

1Louer le bien

Dans ce premier cas, vous récoltez donc l’argent d’un ou plusieurs loyers mensuels qui devrait couvrir le montant du remboursement du prêt immobilier. Ainsi, le bien vous appartiendra totalement au bout de 15 ou 20 ans et chaque loyer que vous toucherez sera alors une rente qui viendra alimenter votre compte en banque.

Vous aurez par contre la responsabilité de devoir intervenir en cas de problème (fuite au niveau de la toiture, système de chauffage défectueux, électricité à refaire…), ce qui peut bien entendu engendrer des coûts, parfois assez importants.

2Y habiter vous-même

Pas de locataire ici et donc pas de loyer qui tombe chaque mois, mais c’est peut-être une solution à envisager si vous louez vous-même le lieu où vous résidez actuellement. Sauf si, bien entendu, louer votre nouvelle acquisition pourrait vous rapporter bien plus. À vous de voir de quel côté penche la balance, donc.

Cette option n’est possible par contre, que si vous êtes le seul acheteur ou que vous l’ayez acheté avec votre compagne ou compagnon. Ou alors vous devrez trouver un terrain d’entente avec votre partenaire d’investissement, mais cela risque d’être plus compliqué.

3Revendre le bien

Si vous avez réussi à trouver une bonne affaire ou que grâce aux travaux que vous avez réalisés le bien a pris beaucoup de valeur en peu de temps, vous pourriez aussi décider de le revendre immédiatement. Je ne pense pas que ce soit la solution la plus profitable, mais cela dépend des cas encore une fois. Faites attention cependant car c’est de la spéculation immobilière et vous pourriez donc, selon où vous vivez, être fortement taxé ou imposé sur la transaction.

C’est donc à vous de voir laquelle parmi ces 3 possibilités vous conviendrait le mieux, mais je vous conseille d’abord de vous renseigner sur le coût réel de chacun d’eux (ce que vous coutera la location, la revente directe, etc.).

Quelle est la meilleure stratégie ?

La meilleure des solutions, surtout si c’est votre premier achat, serait d’abord d’habiter vous-même dans l’appartement ou la maison, le temps de terminer convenablement les travaux et d’y apporter quelques modifications cosmétiques par exemple, ensuite le louer pendant 5, 10 ou même 15 ans, puis le revendre quand il aura pris assez de valeur. Suffisamment en tout cas pour pouvoir rembourser entièrement le prêt et puis surtout faire un bon bénéfice au passage (car c’est le but après tout, non ?).

Mais quelle que soit la stratégie que vous choisirez d’adopter (après tout, chacune d’entre elles finira normalement par être rentable), le plus important est de continuer sur votre lancée. Dès que votre premier bien sera loué ou revendu, achetez-en un autre juste après puis répétez le processus de multiple fois.

Dans le cas où vous adopteriez systématiquement la stratégie locative, vous vous retrouverez avec plusieurs prêts sur les bras, ce qui n’est pas dramatique puisque les loyers que vous recevrez devraient assurer tous les remboursements. Si ce n’est pas le cas, et donc que cela vous coute de l’argent, ce sera plus difficile pour vous (il vaut mieux éviter cette situation autant que possible). D’autant que pour chaque nouveau prêt, votre banquier exigera certainement un nouvel apport de fonds propres. Autant vous dire qu’il va alors falloir bosser pas mal de votre côté pour gagner tout cet argent, du moins au début.

Quelques conseils

Juste avant de clôturer cet article, laissez-moi vous donner quelques précieux conseils.

• N’oubliez surtout pas de prendre une bonne assurance qui couvre un maximum de risques : incendie, inondation, tremblement de terre, invasion d’une armée de Godzilla, etc. Si vous perdez votre bien à cause d’une couverture trop faible, vous devrez continuer à le rembourser jusqu’à la fin (du prêt, pas de vos jours) !
• Même s’il n’y a pas d’âge pour commencer (sauf celui pour pouvoir bénéficier d’un prêt bancaire), je vous conseille de commencer le plus jeune possible. Si vous commencez à 20 ans, cela pourrait vous permettre de devenir rentier vers vos 40 ans, ou peut-être même avant.
• Lorsque vous achetez un bien, et même s’il est dans un état déjà parfait, essayez de voir s’il serait pertinent d’ajouter certains éléments qui permettraient d’augmenter sa valeur et peut-être même de le rendre plus attractif auprès des potentiels acheteurs. Par exemple, une porte blindée, la climatisation, un portail automatique, ou même pourquoi pas des panneaux solaires. Il faut mettre le rapport cout/bénéfice en perspective bien entendu, mais c’est un point sur lequel je vous invite à systématiquement réfléchir lors de chacune de vos acquisitions.
• Examinez bien les environs et voyez ce qui peut avantager ou pénaliser la localisation du bien (gare et école à proximité, nature environnante, commerces divers, ou au contraire risque d’inondation, usines polluantes non-loin, circulation dense, délinquance, voisins bruyants…). Revenez plusieurs fois à différentes heures (matin, après-midi et soir) pour voir s’il y a des différences notables (hormis celle de l’intensité lumineuse, bien entendu). Et puis renseignez-vous également sur les projets d’urbanisation. Certains pourraient faire monter ou descendre localement le prix de l’immobilier.
• Allez sonner chez les voisins et demandez-leur leur avis sur l’immeuble ou l’appartement d’à-côté. Allez-y seul sinon ils n’oseront peut-être pas parler. Cela vous permettra également de les rencontrer de voir qui ils sont (le gros con de voisin n’est pas toujours qu’une légende).
• N’ayez pas peur de renoncer. Si vous avez un gros doute sur le bien convoité, passez à autre chose. Il y a beaucoup d’autres poissons dans l’océan, soyez-en certain. Et surtout, ne regrettez pas vos décisions. Une fois que c’est fait (ou pas), il est de toute façon trop tard donc évitez d’empoisonner votre esprit avec ce genre de considération.
• Enfin, plus tard, lorsque vous aurez déjà fait plusieurs investissements fructueux et disposerez vous-même d’un capital assez important, vous pourriez vous intéresser aux marchés étrangers et plus précisément aux « hot spots », là où le boom immobilier est en plein essor. Ce sera un moyen efficace de booster encore plus votre business.

Conclusion

Voilà donc une activité qui peut être très lucrative, à condition de savoir ce que vous faites, ou de vous entourer des bonnes personnes en attendant que ce soit vraiment le cas. Apprenez-en un maximum sur le sujet et cela le plus rapidement possible car le savoir et l’expérience sont les deux clés qui garantiront votre succès. Ce seront-elles qui vous permettront d’estimer correctement le bénéfice que vous pourrez potentiellement réaliser avant l’achat de chaque bien immobilier que vous convoiterez, mais aussi de choisir les meilleures stratégies pour atteindre votre but.

Encore une fois, n’ayez pas peur de demander l’avis à quelqu’un qui s’y connait mieux que vous, même si cela vous coûte un peu d’argent. Une fois votre signature apposée sur le compromis de vente, il sera trop tard.